Я разделяю это мнение. Видите сколько я вам накидала. Все организовано думаем
Будет ли система управления многоквартирными домами добровольной, инициативной и эффективной? Что такое совет многоквартирного дома?
В статье 161.1 Жилищного кодекса РФ в редакции ФЗ № 123-ФЗ от 4 июня 2011 года введен новый институт управления – совет многоквартирного дома. Он не назван в качестве способа управления и не включен в число способов управления (ст. 161 ЖК РФ). Однако правила об образовании совета многоквартирного дома и последствия его отсутствия императивно установлены законодателем. При этом от совета многоквартирного дома зависит реализация избранных способов управления, таких как непосредственное управление и управление управляющей организацией при наличии в многоквартирном доме более чем четырех квартир (п. 1 ст. 161.1). Так, согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники имеют право и одновременно обязаны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление; ТСЖ или жилищный кооператив; управляющую организацию. Теперь в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в т. ч председателя совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ.
В связи с этим возникает вопрос о действительном наличии у собственников свободы выбора способа управления многоквартирным домом. Отсутствие в многоквартирном доме совета многоквартирного дома не позволяет собственникам реализовать такие способы управления как непосредственное управление и управление управляющей организацией, им остается только единственный способ – создание ТСЖ. При этом назвать выбор такого способа свободным по смыслу ст. 161.1 ЖК РФ никак нельзя. Так, если собственники не смогли или не захотели образовывать совет дома, включая его председателя (фактически речь идет об инициативной группе собственников, добровольно принимающих на себя функции совета), они обязаны создать ТСЖ. При этом вновь актуальным становится вопрос о добровольности ТСЖ, как объединения собственников. Принцип добровольности объединения формально поддерживается законодателем в отношении такого способа управления, как ТСЖ, что связано с признанием неконституционными ряда положений ранее действовавшего ФЗ О ТСЖ», нормы которого практически в неизменном виде перенесены в ЖК РФ, но, безусловно, с учетом позиции Конституционного Суда РФ в Постановлении № 10-П от 3.04.2008 г. Так, собственники помещений многоквартирного дома, не желающие создавать ТСЖ, его членами, в обязательном порядке, не становятся. Однако, такое добровольное участие/неучастие в ТСЖ, на наш взгляд, является условным. Ведь собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны заключить с ним договор на содержание и ремонт общего имущества, и воспользоваться иным способом управления не могут.
С внесением в ЖК РФ изменений, обязывающих собственников многоквартирного дома создать в нем совет, даже формально не обеспечивают добровольность этого малого объединения собственников, которые будут в последующем выражать интересы всех в вопросах управления. И, более того, если совет не будет создан, собственники должны решить вопрос об образовании ТСЖ. Причем такой способ управления будет для них безальтернативным, т. е. обязательным.
Как в этом случае обеспечивается соблюдение принципа добровольности непонятно. ЖК РФ не установлены для этих целей последствия отсутствия минимального количества голосов собственников для создания ТСЖ. Ведь не исключена ситуация, когда собственники не только не выбрали совет дома, но и отказываются создавать ТСЖ. Интересно и как будут согласовываться положения п. 2 ст. 161.1 ЖК РФ и п. п. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ. Ведь, согласно п.п. 4,5 ст. 161 ЖК РФ, если собственниками многоквартирного дома способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, с которой собственники обязаны заключить договор управления. В тоже время согласно п. 2 ст. 161.1 ЖК РФ способ управления домом управляющей организацией не может быть реализован без образования совета дома, даже если управляющая организация выбрана для дома по конкурсу. И в этом случае собственникам остается только образование ТСЖ (заметим, что буквально формулировки об обязанности создать ТСЖ в ЖК РФ конечно же нет). Получается замкнутый круг.
Что же означает такое новое построение модели управления? Совет дома, который собственники должны создать, призван постепенно привести всю систему управления к самоуправлению, посредством ТСЖ, через принудительно-добровольный принцип воздействия на правосознание собственников многоквартирных домов? Или же совет дома – это некий обязательный институт представительства в жилищных отношениях, возникающих по поводу управления общим имуществом многоквартирных домов, без которого управляющие организации смогут уклоняться от контроля со стороны собственников многоквартирного дома, не представлять им отчеты по управлению, акты приема-передачи работ (услуг) и всячески переносить с себя ответственность за ненадлежащее управление многоквартирными домами на собственников, не создавших совет дома, а значит пассивно относящихся к вопросам его управления? Учитывая, порой «туманность» нашего законодательства, и следование практики по пути большей целесообразности, можно предположить оба варианта развития событий. Или всех собственников через советы будут понуждать к созданию ТСЖ, или управляющим организациям (ведь выбор какого-либо способа управления все же является императивно обязательным, дом не может находиться без управления) будет обеспечиваться режим наибольшего благоприятствования в условиях «отсутствия организованного контроля» со стороны собственников. Ведь такой аргумент, как отсутствие совета дома всегда будет поставлен в вину собственникам при возникновении конкретного спора о ненадлежащем управлении домом, а, соответственно, освобождения управляющей организации от ответственности.
Конечно же, совет дома – как институт представительства собственников (при наличии, прежде всего, согласия собственников, входящих в совет), наверное, идея хорошая, ведь с группой собственников проще строить отношения, чем со всеми собственниками дома. Однако же тогда не понятно, за какие такие услуги по управлению многоквартирным домом (речь не идет о работах по содержанию и ремонту общего имущества) с собственников будут взимать плату управляющие организации, когда управлением по существу должен заниматься совет многоквартирного дома, т. е. сами собственники, в лице своих активистов. Юридических нестыковок в ЖК РФ добавилось.
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума
